迷題：深交所首批REITs擴(kuò)募項(xiàng)目上市，CREITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行新階段
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李域 深圳報(bào)道6月16日，深交所首批兩單基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募項(xiàng)目平穩(wěn)上市，標(biāo)志著REITs擴(kuò)募機(jī)制全面落地，也意味著C-REITs(中國公募REITs)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行新階段。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募上市，深交所相關(guān)人士表示，這是深交所認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央國務(wù)院決策部署和中國證監(jiān)會(huì)部署要求，推動(dòng)完善REITs市場(chǎng)再融資功能，積極構(gòu)建多層次REITs市場(chǎng)，加快形成存量資產(chǎn)和增量投資良性循環(huán)的重要舉措。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首批REITs項(xiàng)目擴(kuò)募落地對(duì)于中國REITs市場(chǎng)持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)有積極促進(jìn)作用，也是市場(chǎng)逐步邁向成熟的標(biāo)志之一。隨著公募REITs首發(fā)+擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)行常態(tài)化、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)的放開，以及監(jiān)管政策的不斷推進(jìn)和持續(xù)完善，在國內(nèi)擁有全球最大的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模下，中國公募REITs也將繼續(xù)壯大，市場(chǎng)參與主體和資產(chǎn)類型也將更為豐富。深交所首批REITs擴(kuò)募項(xiàng)目上市深交所首批兩單REITs擴(kuò)募項(xiàng)目分別為博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT，均上市近兩年，整體運(yùn)行平穩(wěn)，治理結(jié)構(gòu)健全，具備較好的擴(kuò)募條件，本次擴(kuò)募共募集資金16.59億元。其中，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT本次擴(kuò)募購入資產(chǎn)為位于深圳市光明高新園區(qū)的招商局智慧城（光明科技園）科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴(kuò)募購入資產(chǎn)為位于深圳市鹽田港綜合保稅區(qū)內(nèi)的世紀(jì)物流園項(xiàng)目。“REITs擴(kuò)募是招商蛇口響應(yīng)國家戰(zhàn)略，以資產(chǎn)盤活擴(kuò)大有效投資、以投資融資循環(huán)促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的有效舉措。”招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公司目前主要運(yùn)營(yíng)管理網(wǎng)谷、意庫和智慧城等產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品線，布局國內(nèi)核心一二線16個(gè)城市，規(guī)劃建筑面積475萬平方米，2022年末，產(chǎn)業(yè)園在營(yíng)項(xiàng)目33個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約257萬平方米，有豐厚儲(chǔ)備的產(chǎn)園資產(chǎn)支持產(chǎn)園REITs的擴(kuò)募。深圳港集團(tuán)認(rèn)為，對(duì)于發(fā)行企業(yè)，公募REITs能夠加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)，盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)募路徑走通后，公募REITs將為企業(yè)提供更多幫助。具體來看，對(duì)公司有三方面影響，一是可以持續(xù)緩釋企業(yè)融資需求，持續(xù)有效真實(shí)壓降負(fù)債率，尤其對(duì)于杠桿率偏高的企業(yè)，可引入權(quán)益資金替代負(fù)債，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展能力，有利于公募REITs平臺(tái)健康持續(xù)發(fā)展，二是為集團(tuán)落地“十四五”戰(zhàn)略提供支持，通過打通公募REITs存量資產(chǎn)上市路徑，深圳港集團(tuán)已探索出倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的資本市場(chǎng)退出路徑，為企業(yè)探索出一套輕重資產(chǎn)分離的領(lǐng)先運(yùn)營(yíng)模式。通過REITs平臺(tái)擴(kuò)募，有助于集團(tuán)進(jìn)一步擴(kuò)展資產(chǎn)管理規(guī)模，促進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)接軌，吸引社會(huì)資本參與基建項(xiàng)目，有利于盤活存量資產(chǎn)，形成投融資閉環(huán)。三是通過擴(kuò)募持續(xù)引入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有利于公募REITs平臺(tái)擴(kuò)大管理規(guī)模，進(jìn)一步提升平臺(tái)核心價(jià)值及盈利能力，分散風(fēng)險(xiǎn)，使優(yōu)質(zhì)資源向公眾平臺(tái)集聚，為投資者帶來更穩(wěn)定的分紅收入，帶來優(yōu)厚回報(bào)。C-REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行新階段自2021年6月首批公募REITs上市以來，截至目前，已陸續(xù)有27只公募REITs產(chǎn)品完成首發(fā)募集，資產(chǎn)類型涵蓋園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等。6月14日，中國證監(jiān)會(huì)、深交所正式受理了“易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”項(xiàng)目。6月16日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT等多只公募REITs的擴(kuò)募份額上市交易。博時(shí)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著國家發(fā)改委236號(hào)文及證監(jiān)會(huì)相關(guān)措施的出臺(tái)，以及首批4只公募REITs項(xiàng)目擴(kuò)募獲批，我國公募REITs市場(chǎng)“首發(fā)”+“擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局正式成型，將進(jìn)一步推動(dòng)公募REITs審批的常態(tài)化。該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，在政策的支持下，市場(chǎng)擴(kuò)容速度會(huì)進(jìn)一步加快，同時(shí)底層資產(chǎn)類型也會(huì)更加多元化，目前景區(qū)、軌道交通、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、鐵路等資產(chǎn)也正在推進(jìn)。結(jié)合本輪資產(chǎn)證券化創(chuàng)新的大背景，都是在盤活國有資產(chǎn)的前提下進(jìn)行的，民生公益屬性越強(qiáng)、存續(xù)體量大的資產(chǎn)未來可包裝的空間更廣闊。隨著一級(jí)發(fā)行的提速、不同資產(chǎn)類型的擴(kuò)充，產(chǎn)品的資質(zhì)、規(guī)模和收益必定會(huì)出現(xiàn)分化，對(duì)于投資者來說，也會(huì)帶來不同的投資視角，“相信REITs作為區(qū)別于股票與債券的一大類資產(chǎn)有自己本身的價(jià)值以及足夠大的市場(chǎng)容量；也堅(jiān)信C-REITs在不斷完善的過程中一定會(huì)給投資者帶來應(yīng)有的投資價(jià)值和投資收益。”在紅土創(chuàng)新基金管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，公募REITs本身作為一個(gè)資產(chǎn)上市的平臺(tái)，具備收并購的功能，通過不斷持續(xù)運(yùn)營(yíng)，擴(kuò)募融資收購新資產(chǎn)是REITs作為收并購平臺(tái)的價(jià)值體現(xiàn)，這個(gè)也是REITs的成長(zhǎng)性，所謂的外延式成長(zhǎng)性的最主要來源。對(duì)于REITs的投資來說極為重要。REITs產(chǎn)品能否持續(xù)擴(kuò)募是投資人最為關(guān)心的，也是REIT市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的主要標(biāo)準(zhǔn)，國內(nèi)REITs市場(chǎng)打通擴(kuò)募環(huán)節(jié)，隨著后續(xù)產(chǎn)品的不斷擴(kuò)募，投資人不斷參與，才能不斷發(fā)展壯大國內(nèi)REITs市場(chǎng)，并使市場(chǎng)不斷成熟。